Ordu’nun Ulubey ilçesine bağlı Yenimahalle (Yeni), Karadeniz’in yeşil dokusu içinde yer alan, Doğukent’e yaklaşık 15 kilometre mesafede konumlanan bir yerleşim yeri. sahibinden Yeni satılık arsa ve tarla suchları için hızlıca sonuçlar almak isteyenlerin sıklıkla yöneldiği bölgelerden biri olan Yeni’de bugün itibarıyla aktif olarak sunulan herhangi bir satılık arsa ya da tarla ilanı bulunmuyor. Arazinin büyük kısmında tarım faaliyetleri devam ederken, yer yer müstakil hane ve küçükbaş hayvancılık yapılmakta. Fiyatlar konusunda henüz sosyal medya ya da yerel haber ağlarında net bir eğilim görülmese de, emsaller ve kadastro kayıtlarından yola çıkarak geniş tarla arazilerinin dekar başına 7 bin TL ila 15 bin TL bandında değerlendirildiği tahmin ediliyor.
Geçtiğimiz yıllarda Ordu genelinde arsa fiyatlarında yatay seyir gözlemlense de, Yeni yerleşiminde sağlam bir kiremit ya da kaliteli betonarme bina yapmaya uygun genişliğin şart olduğunu akılda tutmak gerekiyor. Mevcut kayıt ve değerlendirmelere bakınca, 200 ila 1000 m² arası parsellerin fiyatı 50 bin TL ile 200 bin TL bandında seyrederken, tarla ve ekili arazilerde dekar başına 7 bin TL ile 15 bin TL fiyatlar oluşmakta. İlçenin tamamen yerleşim alanından uzaklaşmamış olması, suya yakınlığı ve ulaşım kolaylığı nedeniyle fiyatlar, özellikle plajlara ve ilçe merkezine yakın parsellerde tepe noktaya ulaşmakta.
Yeni Yerleşimindeki parselleri değerlendirirken ilk akla imar durumu gelmeli. Bölgede 1/1000’lik imar planı henüz net olarak şekillenmemiş durumda; bu nedenle imarsız parsellerin imarılı hale getirilme süreci belirsizliğini koruyor. Ada-parsel sorgusunu Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün online platformundan yapmak, hisseli bir tapu söz konusuysa diğer mirasçıların onayının alınması gerekliliğini ortaya koyar. KAKS oranları da kat sayısını belirleyeceği için, müstakil bir villa inşa planlanıyorsa 0,30 ila 0,60 arası KAKS değerlerine sahip parseller tercih edilmeli.
Yeni’de karşılaşılan tapu türleri arasında en yaygın olanı tarım arazisi tapusu. Hisseli tapulara da rastlanmakla birlikte, parsellerin 10’a kadar hissedara sahip olduğu durumlarda paydaşların anlaşmış olmaları ya da noter onaylı pay devri sözleşmesi gerekliliği iyice incelenmeli. Mevcut verilere göre, tapu devirlerinde kredi kullanımı nispeten zorlaşabilmekte; özellikle hisseli parsellerde bankalar risk almaktan kaçınır. Müstakil arsa tapularıysa henüz nadir bulunmakta ancak cazibe arttıkça bu tip tapular da gündeme gelecek.
toprakarsa.com üzerinden yapılan bir Yeni satılık arsa ve tarla aramasında üç ana filtre öne çıkıyor: metresi kare, fiyat aralığı ve imar durumu. Genellikle 300 m²’nin altında parseller tarımsal ya da hayvancılık amaçlı tercih ediliyor; bu tip arazilerde hissedar tapuları yaygın. 600 m² ve üstü parsellerdeyse müstakil konut inşaatı gündemde. İmar durumunu filtreleyerek henüz planlanmış ancak henüz imar edilmiş parsellerden kaçınabilirsiniz.
Toplamda 0 ilan olması, Yeni’de baskın eğilimin tarımsal faaliyetler olduğunu göstermekte. Bu durum yerleşim baskısının henüz oluşmadığı, geniş ve ucuza toprak almayı tercih edenler için bir fırsat sunabiliyor. Fiyatların da Ordu’nun diğer bölgelerine göre rekabetçi olması, uzun vadede tarımsal ya da hayvancılık yatırımlarına ilgi duyanlarca göz ardı edilmemesi gereken bir durum. Yörenin mis gibi deniz havası ve yerel pazarlara yakınlığı da bölgenin belirgin artı yönleri arasında sayılabilir.
2024’e ilişkin yaptığımız değerlendirmede, m²’si 60 TL ila 200 TL aralığında seyreden parsellerin yanı sıra, dekarı 7 bin TL ila 15 bin TL bandında tahmin edilen tarla fiyatları öne çıkıyor. Genişliği 500 m² ile 1000 m² arasındaki parsellerde ortaya çıkan fiyatların tepe noktasıysa 180 bin TL’ye ulaşabiliyor.
Öncelikle tarlanın ekili olup olmadığına bakılmalı; ziraattaki hak ve yükümlülükler toprak ve tapu kayıtlarından incelenmeli. Parselde imar planı kararı bekleniyorsa kayıt altına alınmış krokiler ve imar durum belgesi talep edilmeli. Tapuda müstakil ya da hisseli oluşuna göre noter onaylı pay devri ve noter huzurunda mirasçılarla imzalanması gereken belgeler de sürecin olmazsa olmaz parçaları.
toprakarsa.com üzerinden yapılan bir Yeni satılık arsa ve tarla aramasında en kullanışlı yöntem, fiyat ve m² filtrelerini daraltarak listeyi küçültmek. İmar durumu filtresiyle henüz imar almamış parsellerden uzak durabiliyorsunuz.
Toplam fiyatın, parsel büyüklüğüne bölünmesiyle m² fiyatı ortaya çıkar. Örneğin 140 bin TL ve 700 m² bir parselde m² değeri yaklaşık 200 TL olmaktadır; tabii bu değerler satış stratejisine ve lokasyona göre değişiklik gösterebilir.
Ulubey ilçesindeki ilanlar için Ulubey satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
